Обще известный факт, что богатство человека определяется не тем сколько он зарабатывает, а тем сколько он откладывает на реализацию своих финансовых проектов. И как последние растут или опускаются в цене.
Один из видов самых стабильных видов инвестиции - недвижимость. Остановимся подробно на его оценке на будущий год. Каковы же перспективы, какой минимальный порог входа, и в какую сферу можно вкладывать?
По анализу рынка сразу скажу, что нет интереса вкладывать в 2020 году в жилые помещения свои деньги.
Рынок перегрет, прошло время когда люди кучей скидывались в кооперативы выкупали по дешевке и через двойку тройку лет продавали ловя свою маржу.
Многие застройщики не продают по сбросовой цене на этапе котлована квартиры, а старт продаж у них с момента возведения 1-го этажа. Покупать квартиры в стройке качестве инвестиции теряет смысл, какой толк покупать квартиру ловя маржу с 4-5 млн и получить за 2-3 года прибыль в 20 %, есть более ликвидные сферы для вложения чем 6 % годовых.
Естественно после сдачи можно квартиру сдать, и получать прибыль, однако эта прибыль эфемерна, поскольку после пары, тройки жильцов, что бы ее нормально очередной раз сдать нужно будет снова делать ремонт, так сказать освежить квартиру. Люди живут по принципу "не свое - не жалко". Ремонт как правило съедает всю прибыль. Налоги добавят Вам минуса в ваш бизнес план. Не платить налоги скоро не получится, в Москве и Питере уже проходят рейды, по отлову неофициальных арендодателей. Проблемы Вам не нужны. И квартира под аренду, это скорее не инвестиция, а сохранение капитала.
Ситуация усугубляется тем что новостройки дорожают, вводятся новые механизмы финансирования и обеспечения строительства. Вводится в эксплуатацию миллионы и миллионы квадратных метров по всей стране. Предложение семимильными шагами опережает спрос. Образуется вакуум между покупателями и застройщиками в виде нереализованных квартир.
Помимо этого арендный рынок по сведениям аналитиков просаживается по всей стране, кроме разумеется Москвы.
По мнению аналитиков, рост цен в 2020 году, остановится весной.
Летом 2020 года рынок вторичного жилья обвалится порядка 25 - 30 % в низ. Наступит рецессия. У застройщиков в случае исполнения указов Президента по средней процентной ставки по ипотечном кредиту до 8% годовых, вероятнее всего будет недолгое время стабильный рынок, но к 2021 году будет на лицо просадка. И даже новостройки начнут понижаться в цене.
Если же введут по предложению ЦБ дополнительные пункт в оценке заемщиков и это приведет к росту стоимости ипотеки, и средняя ипотечная ставка будет явно выше 8%, так как эти меры непременно приведут к удорожанию кредита, в этом случае и рынок новостроек просядет соответственно. У людей просто нет денег.
С рынка уйдут почти 60 % строительных компаний которые не смогут приспособиться к новой схеме финансирования строительства.
Более менее выгодные вложения, это коммерческие помещения. Но и порог входа более существенный. Например для рынка Новосибирска что то более менее можно купить от 7-8 млн. рублей и выше.
Ликвидными считаются помещения только по первой линии. Но тут есть ряд нюансов. Обычно самые интересные варианты коммерческие помещения забирают под себя подрядчики и либо перепродают но уже по завышенной цене либо сдают в аренду. Но есть шанс приобрести и от застройщика.
Вариант выгодно вложиться в недвижимость, это приобрести квартиру реализуемую в порядке процедуры банкротства лица, но тут нужно быть специалистом, если вы попробуете сами, то скорее всего получится в лучшем случае закинуть деньги в качестве задатка и получить их обратно в течении 2-3 месяцев, или нарваться на аферистов и потерять задаток в размере как правило 10% от стоимости жилья. Но иногда тут проскакивают по настоящему вкусные варианты.
Резюмирую: в 2020 году вероятнее всего будет спад на рынке недвижимости, если вы хотите купить квартиру для жилья, самое время будет летом 2020, если вы рассматриваете покупку в качестве инвестиции, рассмотрите другую нишу, на ближайшие 3-5 лет, пока рынок не стабилизируется.
Инвестировать Вам или нет, решать разумеется только Вам. Но в первую очередь нужно просчитать все риски. Берегите себя и свои деньги.
