«Рынок офисной недвижимости второй год подряд демонстрирует пиковые показатели спроса – в 2018 году объем новых сделок был рекордным с 2010 года, за 9 месяцев этого года – максимальным с 2008 года. Наибольшим спросом в III квартале пользовались более доступные по коммерческим условиям помещения в сегменте класса А и наиболее качественные помещения в сегменте класса В. В IV квартале, учитывая количество и размер запросов, активность со стороны пользователей сохранится, так что по итогам 2019 года объем арендованных и приобретенных офисных площадей, по нашим прогнозам, превысит значение предыдущего года.»
📷
Предложение. Доля свободных площадей
• Объем нового строительства постепенно восстанавливается после минимальных значений 2018 г.: за период с I по III квартал 2019 года объем нового предложения составил 226 600 кв. м, что в 2,2 раза выше, чем в I-III квартале 2018 г. и на 70% выше объема ввода за весь прошлый год (133 300 кв. м).
• Почти половина объема нового предложения за первые 9 месяцев 2019 года была введена в эксплуатацию в III квартале. Суммарная арендуемая офисная площадь пяти новых бизнес-центров составила 106 900 кв. м, 64% объема нового предложения относится к классу B.
• По итогам 2019 года совокупный объем предложения может достигнуть 400 000 кв. м, учитывая планы девелоперов, которые заявляют к вводу в октябре-декабре около 170 000 кв. м. При этом мы ожидаем, что 40% объема ввода офисных площадей, запланированного на IV квартал, может быть перенесено на следующий год.
• Несмотря на ощутимый прирост предложения в III квартале, доля свободных площадей снизилась за 9 месяцев на 1 п.п. и составила 10,3%. Такая динамика обусловлена тем, что половина объема нового предложения была уже арендована или приобретена под собственное использование на момент ввода в эксплуатацию.
• Наиболее низкий уровень свободных площадей на конец III квартала наблюдается в
зоне, непосредственно примыкающей к центру города – между ЦДР и ТТК (7,8%).
• В III квартале деловой район «Москва-Сити» спустя полтора года пополнился одним объектом класса B – МФК «ОКО», фаза II, общей арендуемой площадью 26 749 кв. м – таким образом объем общего предложения достиг 1,18 млн кв. м. При этом доля свободных площадей продолжает снижаться и составила 10,6% (125 000 кв. м в абсолютном выражении).
• Доля свободных площадей сократилась в обоих классах: в классе А - до 11,7% (на 0,8
п.п. за квартал), а в классе В – до 9,7% (на 1,2 п.п.).
• По нашим прогнозам доля свободных площадей до конца года существенно не изменится, как в целом по рынку, так и в сегментах класса А и В.
• За период с января по сентябрь 2019 года объем новых сделок составил 1 160 тыс. кв. м, увеличившись на 20% по отношению к аналогичному периоду предыдущего года и достиг максимального значения с 2008 года, устойчивый рост (в среднем на 20% за год) наблюдается с 2015 года. Важно отметить, что 45% совокупного объема сделок было куплено и арендовано в III квартале.
• По итогам трех кварталов структура спроса изменилась незначительно: доля сделок по аренде составила 86%, что на 5 п.п. ниже значения I-III квартала 2018 г. (1 млн кв. м в абсолютном выражении). Совокупный объем проданных офисов составил 168 тыс. кв. м, при этом почти треть приходится на объекты, находящиеся в стадии строительства и проекты формата built-to-suit.
• Высокий объем спроса обусловлен тем, что компании подстраивают офисное пространство под динамичную внешнюю среду: технологичные компании повышают качество своих офисов в условиях конкурентной борьбы за сотрудников; государственные структуры меняют малоэффективные устаревшие объекты в пользу офисов класса А и В. Также ряд крупных сделок был обусловлен необходимостью консолидации бизнеса и оптимизации расходов на аренду.
• Объем чистого поглощения по итогам трех кварталов составил 360 000 кв. м., что на 30% уступает значению в аналогичном периоде 2018 года (518 000 кв. м). Мы ожидаем, что объем чистого поглощения в 2019 году достигнет порядка 500 000 кв. м.
Спрос
• 📷📷В классе А наибольшая доля сделок представлена в ЦДР, однако в дальнейшем на фоне сохранения дефицита новых объектов в центре города, мы ожидаем смещение спроса за пределы ЦДР, а объем сделок внутри Садового кольца будет формироваться за счет высвобождающихся площадей.
Таблица 1: Ключевые сферы деятельности компаний арендаторов и покупателей офисной недвижимости по объему новых сделок
• В классе В основная доля сделок (49%) пришлась на зону между ТТК и МКАД, где наблюдается наибольший объем доступного предложения.
Ставки аренды
• Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А составила 24 300 руб./кв. м/год, в классе В – 14 200 руб./кв. м/год. С начала года средняя ставка аренды по рынку снизились на 3%, что связано с изменением структуры предложения: с рынка уходят наиболее дорогие предложения с хорошим местоположением.
• С начала 2019 года диапазон средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды для класса А Прайм снизился до уровня $600-700 за кв. м в год – его снижение связано с уходом с рынка наиболее дорогих блоков: премиальные объекты по- прежнему пользуются спросом у арендаторов, за 9 месяцев доля свободных площадей в этом сегменте снизилась на 8,4 п.п (с 17,7% до 9,4%).
• По нашим прогнозам, на конец 2019 года средневзвешенная запрашиваемая ставка существенно не изменится – в ряде «дорогих» объектов, заявленных к вводу в эксплуатацию в этом году, часть помещений уже была куплена и арендована, в результате чего значительного влияния на рынок оказано не будет.